절차 가이드
경매, 처음이라면
이 순서대로 따라오세요
물건 선택부터 입주까지 보통 2~3개월이 걸립니다. 단계마다 해야 할 일과 조심할 일을 정리했어요. 밑줄 친 단어를 누르면 뜻을 바로 볼 수 있습니다.
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초록불 물건 고르기
입찰 4주 전권리분석이 끝난 안전한 물건 중에서 예산에 맞는 집을 고릅니다.
- 초록불 = 낙찰자가 인수하는 권리 0건으로 검증된 물건
- 총 예산 = 입찰가 + 취득세 + 명도·수리 예비비로 계산
- 같은 단지 최근 실거래가와 을 함께 확인
초보 팁 첫 입찰은 잘 아는 동네에서 시작하세요. 시세 감각이 곧 입찰가 감각입니다.
초록불 물건 보러가기이 물건들, 어떻게 안전한가요?
수집부터 배포까지 5단계로 검증하는 과정을 그대로 풀어 썼어요.
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임장 — 현장 답사
입찰 2주 전서류로 못 보는 것들을 눈으로 확인하는 단계입니다.
- 관리사무소: 미납관리비 금액, 실거주 여부 확인
- 인근 부동산 2~3곳: 급매 시세·전세 시세 교차 확인
- 우편함·계량기·야간 불빛으로 점유 상태 가늠
- 주차·소음·일조 등 살아 볼 사람의 눈으로 점검
초보 팁 임장 없이 입찰은 금물. 낙찰 후에는 단순 변심으로 무를 수 없습니다.
주의 점유자와의 직접 접촉은 신중하게 — 분쟁의 씨앗이 될 수 있어요.
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법원 서류 최종 확인
입찰 1주 전·현황조사서·감정평가서 3종을 마지막으로 살핍니다.
- 비고란에 '인수' 문구가 없는지 확인
- 등기부등본 재열람 — 입찰 직전 새로 생긴 권리가 없는지
- 기일 변경·취하 여부를 법원경매정보에서 확인
초보 팁 초록불 경매가 서류 3종의 변경 사항을 추적해 알려드립니다.
주의 명세서가 초록불 판정과 다르면 입찰을 멈추고 다시 확인하세요.
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입찰 당일
매각기일법원 입찰법정에서 기일입찰표를 쓰고 보증금과 함께 제출합니다.
- 준비물: 신분증, 도장(막도장 가능), 입찰보증금(최저가의 10%) 수표 1장
- 보통 10:00~11:10 입찰, 11:30 전후 개찰 — 법원마다 달라요
- 기일입찰표: 사건번호·물건번호·입찰가 작성, 금액은 수정 불가(새 용지 사용)
- 최고가를 쓰면 최고가매수신고인 — 패찰하면 보증금 즉시 반환
초보 팁 30분 일찍 도착해 게시판에서 '변경·연기' 공고부터 확인하세요.
주의 입찰가에 0을 하나 더 쓰는 실수가 정말 있습니다. 그 순간 보증금을 잃어요.
기일입찰표 작성 예시 보기입찰 당일 준비물 체크리스트
신분증 + 도장
막도장도 괜찮아요. 대리 입찰이면 위임장과 인감증명서가 필요해요.
입찰보증금 수표 1장
최저입찰가의 10%. 수표 한 장으로 끊어가는 게 가장 깔끔해요.
기일입찰표 미리 써보기
사건번호·물건번호·금액. 금액 칸은 수정 불가 — 연습이 답입니다.
매각물건명세서 최종 확인
입찰 전날 비고란과 등기부를 한 번 더 확인하세요.
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낙찰 후 2주 — 허가 확정
낙찰 + 14일법원이 매각을 허가하고(7일), 이의가 없으면 확정됩니다(7일).
- 매각허가결정(7일) → 매각허가확정(7일)까지 약 2주
- 이 기간에 상담을 2~3곳에서 시작
- 대출상담사·은행별 금리와 한도를 비교 — 서울은 규제지역(LTV 40%·한도 상한)이라 한도부터 확인
경락잔금대출 비교하기초보 팁 가장 안전한 건 입찰 전에 한도 사전확인을 받아두는 것. 법원 앞 대출상담사 명함도 비교군으로 유용합니다.
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잔금 납부 & 소유권 이전
낙찰 + 30~45일대출을 실행해 잔금을 내면 그날부터 내 집입니다.
- 법원이 대금지급기한 통지 — 통상 확정 후 1개월 이내
- 잔금 = 낙찰가 − 입찰보증금, 대부분 로 충당
- 취득세 신고·납부 + 소유권이전등기 (법무사 대행이 일반적)
- 등기와 동시에 신청 — 명도 협상의 안전판
초보 팁 잔금일에 법무사가 등기· 신청까지 한 번에 처리해 줍니다.
주의 기한을 넘기면 연 12~15% 지연이자, 최악엔 재경매로 보증금을 잃습니다.
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명도 — 집 비우기 협의
잔금 + 1~3개월점유자와 이사 날짜를 협의합니다. 대부분 대화로 끝납니다.
- 이사비 100~300만원 선에서 협의하는 것이 통상적
- 배당받는 임차인은 낙찰자의 가 필요 — 자연스러운 협상 카드
- 협의가 어려우면 에 기한 강제집행(2~3개월)
초보 팁 감정 대신 날짜와 조건을 문서로 남기세요. 명도의 90%는 대화입니다.
주의 은 잔금 후 6개월 안에만 신청 가능 — 놓치면 명도소송으로 길어집니다.
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입주 & 마무리
명도 완료 후관리비를 정산하고 열쇠를 받으면 첫 경매 완주입니다.
- 미납관리비 중 공용부분은 낙찰자 부담 — 관리사무소와 정산
- 남은 짐은 임의 처분 금지 — 절차에 따라 처리
- 전입신고, 화재보험, 수리 후 입주 또는 임대
초보 팁 첫 완주를 축하해요. 두 번째 경매부터는 이 모든 게 절반의 시간으로 끝납니다.
처음 보는 말들
가이드 본문에 나온 경매 용어를 한곳에 모았어요.
- 말소기준권리
- 등기부에서 기준선이 되는 권리예요. 보통 가장 빠른 (근)저당권·압류가 해당하며, 이 권리를 포함해 그 뒤의 권리들은 낙찰과 동시에 등기부에서 지워집니다(소멸).
- 대항력
- 임차인이 '내 보증금을 돌려받기 전엔 못 나가요'라고 새 주인에게 주장할 수 있는 힘. 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 한 임차인에게만 생깁니다.
- 배당요구
- 임차인·채권자가 '매각대금에서 내 몫을 달라'고 법원에 신청하는 것. 기한 안에 배당요구를 한 임차인의 보증금은 매각대금에서 처리됩니다.
- 유찰
- 입찰자가 없어 매각이 안 된 것. 한 번 유찰될 때마다 최저가가 20%씩 내려갑니다(서울 기준).
- 인도명령
- 낙찰자가 소송 없이 점유자를 내보낼 수 있게 법원이 내리는 결정. 잔금 납부 후 6개월 안에 신청해야 합니다.
- 명도확인서
- 임차인이 배당금을 받으려면 낙찰자의 '집을 비워줬다' 확인 서류가 필요해요. 명도 협의를 부드럽게 만드는 열쇠입니다.
- 낙찰가율
- 감정가 대비 낙찰가 비율. 최근 같은 지역·유형의 낙찰가율은 입찰가 산정의 기준이 됩니다.
- 경락잔금대출
- 경매 낙찰자를 위한 주택담보대출. 일반 주담대 규제를 그대로 받아, 서울(전역 규제지역)은 LTV 40%·주택가격별 한도(15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억) 안에서 잔금 납부일에 맞춰 실행됩니다. 다주택자는 금지.
- 매각물건명세서
- 법원이 공식 발행하는 물건 요약 서류. 인수해야 할 권리가 있다면 반드시 여기에 적혀 있어야 하고, 입찰 전 최종 확인이 필수입니다.