대출 가이드
낙찰보다 어려운 건
잔금입니다
경매에서 보증금을 잃는 가장 흔한 시나리오는 권리분석 실패가 아니라 대출 계획 실패예요. 지금 진행 중인 실제 사건들로, 입찰 전에 반드시 확인할 것들을 정리했습니다.
지금 서울의 대출 규칙
2026-06 기준2025.10.15 부동산 대책 — 서울 25개구 전역 규제지역·투기과열지구. 경락잔금대출도 일반 주담대 규제를 그대로 받습니다.
- LTV 40% — 한도 상한과 LTV 중 낮은 쪽이 실제 한도예요.
- 다주택자(2주택 이상)는 주담대 금지(0원), 1주택자는 기존 주택 처분 조건부.
- 잔금 후 6개월 내 전입 의무.
- 서울 소액임차보증금 최우선변제액(방공제). MCI/MCG 보증보험 가입 시 면제되는 기관이 많다.
물건마다 다른 대출 신호등
같은 가격이라도 물건에 따라 대출이 무난할 수도, 아예 불가능할 수도 있어요. 모든 물건 카드와 상세 페이지에 대출 신호를 함께 표시합니다.
- 경락대출 무난
소유자 점유·인수 없음 — 일반 경락잔금대출이 무난하게 진행되는 물건
- 대출 조건 확인
재매각 이력·대항력 미확정 임차인·15억 초과 한도절벽 — 사전 한도확인이 필수인 물건
- 대출 곤란
지분 매각·인수 보증금 확정/불명 — 은행 거절 가능성이 높아 대출 계획이 성립하기 어려운 물건
실제 사건으로 배우기
꾸며낸 예시가 아니라, 이 앱이 추적 중인 서울 법원경매 사건들입니다.
사례 1/4
용산 이촌 한가람
전 낙찰자는 잔금을 못 내 보증금을 날렸습니다
- 전 낙찰자가 대금을 미납해 다시 경매에 나온 재매각 물건
- 재매각이라 입찰보증금이 10% → 20%로 할증 (최저가 16.9억 기준 약 3.4억)
- 최저가 15억 초과 — 대출 한도는 최대 4억, 자기자금만 13억 이상 필요
교훈 대금 미납의 가장 흔한 원인이 '낙찰 후에 알게 된 대출 부결'이에요. 입찰 전에 한도 사전확인을 받았다면 내지 않았을 수업료입니다.
사례 2/4
은평 DMC롯데캐슬 더퍼스트
신축급이지만, 임차인 보증금 5.8억을 떠안는 물건
- 대항력 있는 임차인의 보증금 5억 7,750만원을 낙찰자가 인수
- 은행은 인수 금액을 한도에서 전액 차감하거나 취급 자체를 거절
- 낙찰가 + 인수금 5.8억 — 인수금은 대출이 안 되는 순수 현금 부담
교훈 겉보기 가격이 싸 보여도 인수 보증금은 '대출이 안 되는 추가 매수대금'이에요. 권리분석 빨간불 물건은 대출 계획 자체가 성립하지 않는 경우가 많습니다.
사례 3/4
영등포 아트자이
권리는 최상급, 그런데 대출은 4억뿐
- 인수 권리가 전혀 없는 권리 최상급 물건 (권리분석 초록불)
- 감정가 18.8억 — 주택가격 15억 초과 구간이라 한도 상한이 6억이 아닌 4억
- 최저가 15억에 낙찰받아도 자기자금이 11억 이상 필요
교훈 권리가 깨끗해도 대출이 따라오는 건 아니에요. 15억·25억을 넘는 순간 한도가 4억·2억으로 꺾이는 '절벽'을 먼저 확인하세요.
사례 4/4
마포 망원 천우아파트
반쪽 소유권에는 은행 대출이 없습니다
- 아파트 전체가 아닌 1/2 지분만 매각 — 공유자 우선매수권까지 붙어 있음
- 시중은행은 지분 물건을 담보로 받지 않아 사실상 전액 현금 입찰
- 일부 캐피탈·저축은행만 제한적으로 취급하며 금리가 높음
교훈 물건 자체가 대출 시장 밖에 있는 유형이 있어요. 지분·유치권·법정지상권 물건은 가격이 아무리 싸도 초보자의 영역이 아닙니다.
이 사건의 대출 계산 보기입찰 전 대출 체크리스트
- 1
입찰 전, 한도 사전확인 2곳 이상
물건 주소·사건번호를 들고 은행과 비은행 한 곳씩. '낙찰 후 상담'은 이미 늦은 순서예요.
- 2
인수 금액은 전부 현금으로 계산
대항력 임차인 보증금 등 인수액은 대출 한도에서 차감됩니다. 인수액 = 추가 현금.
- 3
내 DSR 미리 계산
스트레스 DSR 3단계 — 은행권 40%, 2금융권 50% 기준에 가산금리 반영. 기존 대출(신용·전세·차)이 있으면 한도가 더 줄어요.
- 4
잔금 일정 역산
매각허가 확정 후 약 30일. 대출 자서·실행일을 잔금 기한 1주 전으로 잡아야 안전합니다.
- 5
전입 계획 확인
규제지역은 잔금 후 6개월 내 전입 의무. 실거주가 어려우면 대출 구조가 달라져요.