녹번동 다원쉐르빌
서울 은평구 서오릉로 25-1 다원쉐르빌 501호 · 전용 72.09㎡ (21.8평) · 11회차
서울서부지방법원 · 입찰 장소: 본원 입찰법정
출처: 법원 감정평가서
감정가
3억 6,500만원
10회 유찰
최저입찰가
3,919만원
감정가의 11%
입찰보증금(10%)
392만원
최저가의 10%
매각기일
7.28(화) 10:00
D-19
초보자가 피해야 할 물건이에요
낙찰가 외에 추가로 떠안을 위험이 확인됐습니다. 할인율이 커 보여도 그건 위험의 가격입니다.
- 임차인(전입 2021.4.23)이 최선순위 근저당(2021.12.6)보다 빨라 대항력이 있어요 — 명세서에 ‘임차권등기 보증금 3.31억 미배당(매각대금을 채권자들에게 순서대로 나눠주는 절차) 잔액을 매수인이 인수’한다고 명시돼 있습니다(HUG 승계).
대항력 임차권 3.31억 인수 — 빨간불.
가격 한눈에
- 감정가
- 3억 6,500만원
- 최저입찰가 (11%)
- 3,919만원
- 입찰보증금 (10%)
- 392만원
- 전용면적
- ㎡당 최저가(전용)
- 54만원/㎡
이 물건은 학습용으로만 보세요. 같은 유형을 만나면 피하는 게 수익입니다.
분석 메모 원문
은평 녹번 다원쉐르빌 다세대 72.09㎡ 501호 — 감정 3.65억, **10회 유찰 후 11회 4,899만원(13%)**. 청구액 3.49억(감정의 96%)로 잔존배당 미미 → 선순위 임차인 인수금액 함정 강력 의심. 제2종근린생활시설+다세대 혼합용도. 역촌역(6호선).
법원경매정보·등기부· 기반 자체 분석 · 기준일 2026.06.16
사건 일지 — 법원 기록 판독
체크포인트 1건낙찰자가 인수해야 하는 선순위 주택임차권등기(보증금 3억3,100만원)가 있어, 여러 번 유찰되며 최저가가 크게 떨어진 위험 사건입니다.
인수되는 선순위 임차권등기
임차권자 장용훈의 주택임차권등기가 최선순위 근저당(2021.12.06)보다 앞서 대항력이 있어, 배당(매각대금을 채권자들에게 순서대로 나눠주는 절차)에서 다 못 받은 보증금(3억3,100만원)을 낙찰자가 그대로 떠안게 됩니다. 그래서 매각가가 계속 유찰돼 왔습니다.
근거 문건: 「2024.09.02 임차권자 장OO 최고서 발송 2024.09.03 송달간주」
정상적인 개시·조사 진행
경매 개시 후 감정평가와 집행관 현황조사가 순서대로 완료되어 초기 절차 자체는 정상입니다.
근거 문건: 「2024.09.09 기타 장OO 감정평가서 제출」 「2024.09.10 집행관 안OO 부동산현황조사보고서 제출」
반복된 유찰 후 매각기일 재통지
여러 차례 유찰되어 새 매각기일이 잡힐 때마다 관계인에게 통지서가 정상 발송되고 있어, 절차 자체는 계속 진행 중입니다.
근거 문건: 「2026.04.24 채권자대리인 삼O 매각기일 및 매각결정기일통지서 발송 2026.04.24 도달」
법원 문건·송달내역 전수 판독 (분석엔진 tl-v1 · 2026.07.08 기준) — 모든 판정은 원문 문건과 자동 대조를 거쳤습니다. 입찰 전 법원경매정보에서 이후 접수 문건을 확인하세요.
법원 서류, 여기서 바로 보세요
이 물건의 법원 공식 서류를 수집해 뒀어요. 신호등 판정의 근거이자, 입찰 전 직접 확인해야 할 원본입니다.
매각물건명세서
인수할 권리가 있다면 반드시 여기 적혀 있어야 해요. 비고란 확인.
현황조사서
집행관이 직접 확인한 점유자·임차인 현황.
감정평가서
감정가 산정 근거와 건물 상태·내부 사진.
매각기일공고
입찰 일시·장소·보증금 등 공식 공고.
출처: 법원경매정보·KAPANET (수집 기준일 2026.06.16) — 서류는 변경될 수 있으니 입찰 직전 법원경매정보에서 사건번호 2024타경60397의 최신본을 한 번 더 확인하세요.
가격 한눈에
- 감정가
- 3억 6,500만원
- 최저입찰가 (11%)
- 3,919만원
- 입찰보증금 (10%)
- 392만원
- 전용면적
- ㎡당 최저가(전용)
- 54만원/㎡
이 물건은 학습용으로만 보세요. 같은 유형을 만나면 피하는 게 수익입니다.