합정동 상가주택
서울 마포구 합정동 399-3 · 2회차
서울서부지방법원 · 입찰 장소: 본원 입찰법정
출처: 법원 감정평가서
감정가
32억 5,000만원
1회 유찰
최저입찰가
26억 143만원
감정가의 80%
입찰보증금(10%)
2억 6,014만원
최저가의 10%
매각기일
7.28(화) 10:00
D-19
초보자가 피해야 할 물건이에요
낙찰가 외에 추가로 떠안을 위험이 확인됐습니다. 할인율이 커 보여도 그건 위험의 가격입니다.
- 1층 임차인(전입 2023.3.30)이 최선순위 근저당(2024.7.3)보다 빨라 대항력이 있어요 — 배당(매각대금을 채권자들에게 순서대로 나눠주는 절차)으로 다 못 받으면 보증금 6천만원을 낙찰자가 떠안습니다.
- 제시외 건물·3층 소재불명 등 권리 외 불확실성도 있습니다.
대항력 선순위 임차인 인수 위험 — 초보자에게 권하지 않아요.
가격 한눈에
- 감정가
- 32억 5,000만원
- 최저입찰가 (80%)
- 26억 143만원
- 입찰보증금 (10%)
- 2억 6,014만원
이 물건은 학습용으로만 보세요. 같은 유형을 만나면 피하는 게 수익입니다.
분석 메모 원문
단독 대지46평·건물77평 — 합정역 초역세권, 32.5억 신건 대기
법원경매정보·등기부· 기반 자체 분석 · 기준일 2026.06.16
사건 일지 — 법원 기록 판독
체크포인트 1건근저당(대출 담보로 잡힌 권리 — 보통 낙찰과 함께 지워져요) 설정(2024.7.3)보다 먼저 전입한 대항력 있는 선순위 임차인이 있어, 낙찰받아도 그 보증금을 떠안을 수 있는 위험이 있습니다.
선순위(인수 가능) 임차인 존재
임차인 류양하는 최선순위 근저당(2024.7.3)보다 앞선 2023.03.30에 전입해 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 배당(매각대금을 채권자들에게 순서대로 나눠주는 절차)에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 금액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있어 주의가 필요합니다.
근거 문건: 「2025.11.10 임차인 류OO 권리신고 및 배당요구신청서(주택임대차) 제출」
정상적인 개시·조사 진행
경매 개시 후 집행관 현황조사와 감정평가가 순서대로 완료되어 초기 절차 자체는 정상입니다.
근거 문건: 「2025.10.23 감정인 이OO 감정평가서 제출」 「2025.10.29 집행관 김OO 부동산현황조사서 제출」
채권자 변경(유동화 양도)
채권자가 다른 회사로 바뀌었다는 신고가 있으나, 이는 대출채권이 넘어간 것일 뿐 절차나 인수관계에 영향을 주지 않습니다.
근거 문건: 「2026.05.22 채권자 주OOO OOOOOOOOOOO(OOOOOOOOOOOOO) 채권자변경신고서 제출」
최근 매각기일 통지 정상 발송
임차인·채권자·채무자에게 매각기일 통지서가 정상 발송되어 매각 절차는 예정대로 진행되고 있습니다.
근거 문건: 「2026.04.29 채권자 서OOOOOOOO 매각기일 및 매각결정기일통지서 발송 2026.04.30 도달」
법원 문건·송달내역 전수 판독 (분석엔진 tl-v1 · 2026.07.08 기준) — 모든 판정은 원문 문건과 자동 대조를 거쳤습니다. 입찰 전 법원경매정보에서 이후 접수 문건을 확인하세요.
법원 서류, 여기서 바로 보세요
이 물건의 법원 공식 서류를 수집해 뒀어요. 신호등 판정의 근거이자, 입찰 전 직접 확인해야 할 원본입니다.
매각물건명세서
인수할 권리가 있다면 반드시 여기 적혀 있어야 해요. 비고란 확인.
현황조사서
집행관이 직접 확인한 점유자·임차인 현황.
감정평가서
감정가 산정 근거와 건물 상태·내부 사진.
매각기일공고
입찰 일시·장소·보증금 등 공식 공고.
출처: 법원경매정보·KAPANET (수집 기준일 2026.06.16) — 서류는 변경될 수 있으니 입찰 직전 법원경매정보에서 사건번호 2025타경52008의 최신본을 한 번 더 확인하세요.
가격 한눈에
- 감정가
- 32억 5,000만원
- 최저입찰가 (80%)
- 26억 143만원
- 입찰보증금 (10%)
- 2억 6,014만원
이 물건은 학습용으로만 보세요. 같은 유형을 만나면 피하는 게 수익입니다.